Enes Demirkaya
Kurucu ve editör · Finkıyas
Hakkında
Finkıyas'ı, konut finansmanı kararlarında kullanılan karşılaştırmaların çoğunun yalnızca aylık taksite bakmasından rahatsız olduğum için kurdum. Teslim ayı, kira yükü ve paranın zaman değeri hesaba katılmadığında iki seçenek arasındaki gerçek fark görünmez hale geliyor.
Sitedeki hesaplayıcının arkasındaki nakit akışı ve bugünkü değer modelini ben yazdım; kullanılan yöntem metodoloji sayfasında açık şekilde anlatılıyor ve hesaplama kodu birim testleriyle doğrulanıyor. Rehber yazılarındaki sayısal örneklerin tamamı bu modelden üretiliyor, elle yazılmıyor.
Finkıyas bağımsız bir projedir: banka, tasarruf finansman şirketi veya aracı kurumlarla ortaklığı yoktur ve hiçbir kurumdan yönlendirme geliri almaz. Sitenin gelir modeli ve düzeltme politikası yayın ilkeleri sayfasında yazılıdır.
Bu sitede neyle ilgileniyorum
- Nakit akışı modelleme ve bugünkü değer (NPV) hesabı
- Konut kredisi ve tasarruf finansman ödeme planlarının karşılaştırılması
- Finansal hesaplama araçlarının yazılımla üretilmesi
Doğrulanabilir profiller
Finans içeriğinde yazarın kim olduğunun doğrulanabilir olması önemli. Aşağıdaki profiller üzerinden kimliği teyit edebilirsiniz.
İletişim ve şeffaflık
İçerik, düzeltme veya hesaplama hatası bildirimleri için info@apperable.com adresine yazabilirsiniz. Nasıl çalıştığımızı yayın ilkeleri sayfasında, hesaplama yöntemini metodoloji sayfasında bulabilirsiniz.
28 yazı
Enes Demirkaya tarafından yazılan içerikler
Konut Kredisi Rehberi: Taksit, Vade ve Toplam MaliyetKonut kredisinde taksit, vade ve faiz kombinasyonlarını aynı kredi tutarında karşılaştırıp toplam geri ödemeyi görünür kılan adım adım karar rehberi.Konut Kredisi Masrafları Faize Kaç Puan Ekler?Dosya, ekspertiz ve yıllık sigorta kalemlerinin bugünkü maliyetini hesaplayıp aylık faize kaç baz puan eklediğini kredi tutarı ve vadeye göre gösteriyoruz.Faiz Düşerse Konut Kredisinde Ne Değişir?Faiz indiriminin yeni kredi, mevcut borç ve yapılandırma kararındaki karşılığını; beklemek yerine ara ödeme yapmanın kazancıyla birlikte sayısallaştırıyoruz.Türkiye'de Mortgage Sistemi Nasıl Çalışır?İpotekli konut finansmanının hukuki çerçevesi, taksitin içindeki faiz–anapara ayrımı, ekspertiz süreci ve tüketiciye tanınan haklar tek yazıda.1 Milyon TL Konut Kredisinde Taksit Ne Kadar Olur?1.000.000 TL konut kredisinde taksitin ve toplam geri ödemenin faiz oranına ve vadeye göre nasıl değiştiğini örnek hesaplarla gösteriyoruz.Konut Kredisinde Erken Ödeme Ne Zaman Kazandırır?Ara ödemenin ayına ve tutarına göre vade kısaltma ile taksit düşürme seçeneklerinin net kazancını hesaplayıp doğru zamanlamayı gösteriyoruz.Konut Kredisi Faiz Oranları Nasıl Belirlenir?Bankaların konut kredisi faizini hangi bileşenlerle kurduğunu ve küçük bir faiz farkının toplam maliyeti nasıl büyüttüğünü sayısal örnekle anlatıyoruz.Konut Kredisi Başvurusu Neden Reddedilir?Gelir-taksit dengesi, kredi notu ve ekspertiz farkının başvuru sonucunu nasıl etkilediğini; onaylanan taksitin bütçede taşınıp taşınmadığını gösteriyoruz.Konut Kredisinde Vade Seçimi Nasıl Yapılmalı?Kısa ve uzun vadenin taksit, toplam faiz ve anaparanın faizi geçtiği ayı nasıl değiştirdiğini gösterip vade kararını sayısal bir çerçeveye oturtuyoruz.Konut Kredisi Sigortaları Neyi Kapsar, Faize Ne Ekler?Hayat, DASK ve konut sigortasının kredideki rolünü, yıllık prim varsayımlarını ve bu kalemlerin faize kaç baz puan eklediğini birlikte gösteriyoruz.Banka Kredisi mi Evim Sistemi mi? Karşılaştırma RehberiTeslim ayı, aylık faiz, kredi masrafları ve kira kaybı aynı tabloda nasıl okunur? İki modelin farkının hangi ayda yön değiştirdiğini veriyle gösteriyoruz.Kira mı Satın Alma mı? Eşiği Veriyle BulmakSatın almayı kazandıran şey kiranın yüksekliği değil, konut fiyat artışının iskonto oranını yakalamasıdır. 45 senaryoluk ızgara bu eşiği gösteriyor.Kira Çarpanı Nedir, Amortisman Süresini Nasıl Belirler?Kira çarpanı, konutun kendini kaç yılda amorti ettiğini gösterir. Ama kararı belirleyen çoğu zaman çarpan değil, fiyat artışı ile iskonto oranı ilişkisidir.Konut Kredisinde Peşinat Oranı Ne Kadar Olmalı?Peşinatı 500.000 TL artırmak 120 ay vadede taksiti 14.939 TL azaltıyor. Peşinat oranının taksite, toplam faize ve maliyet çarpanına etkisi burada.Bugünkü Değer ve NPV: Adım Adım HesapGelecekteki bir ödemeyi bugüne taşımanın üç adımı: yıllık oranı aylık efektife çevirme, iskonto faktörü ve 36 ay sonraki 100.000 TL'nin karşılığı.Enflasyon, Kira ve Konut Fiyat Artışı Kararı Nasıl Etkiler?Kira artışı yenileme ayında basamak basamak, konut fiyatı ise her ay bileşik ilerler. Aynı yüzde iki kalemde neden farklı sonuç üretir, veriyle bakıyoruz.Aylık Faizden Yıllık Maliyet Oranına Nasıl Geçilir?Aylık %2,89 faiz, bileşik etkiyle yıllık %40,76 efektif maliyete karşılık geliyor; masraflar eklenince bu oran %44,23'e kadar çıkabiliyor.İskonto Oranı Nasıl Seçilir, Sonucu Nasıl Değiştirir?Aynı senaryoda iskonto oranı %30'dan %45'e çıkınca kazanan taraf tamamen değişebiliyor. Oranı seçerken nelere bakılmalı, hangi hata sık yapılır?Nominal Toplam Ödeme ile Bugünkü Maliyet Neden Ayrışır?3.585.425 TL ödeyeceğim dedirten bir kredinin bugünkü değeri, doğru iskonto oranıyla hesaplanınca anaparanın bile altına inebiliyor. Nedeni burada.Evim Sistemi Mantıklı mı? Kırılma Ayı HesabıEvim sistemi hangi teslim ayına kadar savunulabilir? Konut fiyat artışı varsayımına göre kırılma ayını, taksit planı farkını ve karar eşiğini hesapladık.Evim Sistemlerinde Teslim Ayı Neden Kritik?Teslim ayı geciktikçe Evim sisteminin maliyeti ne kadar büyüyor? Her ek ayın faturasını, banka kredisiyle eşitlenme ayını ve kira etkisini hesapladık.Tasarruf Finansman Şirketi Seçerken Nelere Bakılmalı?Faaliyet izni, teslim koşulu, organizasyon ücreti ve ayrılma hükümleri nasıl kontrol edilir? İki teklifi aynı ölçüye indiren karşılaştırma hesabıyla anlattık.Organizasyon Ücreti Hangi Faize Denk Geliyor?Tasarruf finansmanında organizasyon ücretinin bugünkü maliyetini hesapladık: %9,5 ücret, aylık banka faizine yaklaşık 49 baz puan ekliyor.Tasarruf Finansman Sistemi Nedir, Nasıl İşler?Tasarruf finansman sisteminde faiz yerine ücret ve bekleme süresi vardır. Modelin işleyişini, bankadan yapısal farkını ve eşik ayını veriyle anlattık.Teslim Gecikmesinin Maliyeti Ay Ay Ne Kadar Artıyor?Tasarruf finansmanda teslim ayı geciktikçe bugünkü maliyet nasıl artıyor? Dönem bantları ve aylık eğriyle 60 aya kadar hesapladık.Tasarruf Finansmanda Cayma Hakkı ve İade Nasıl İşler?Tasarruf finansman sözleşmesinden cayma kararı hangi tutarları ilgilendirir? Ücret ve toplam maliyet verileriyle kararın büyüklüğünü gösterdik.Evim Sistemi Güvenli mi? Doğrulama AdımlarıBir tasarruf finansman sözleşmesi güvenli mi? BDDK listesinden doğrulama, sözleşme kontrol listesi ve plan şeklinin maliyete etkisini anlattık.Tasarruf Finansmanda Taksit Planı Türleri Nasıl Karşılaştırılır?Sabit, teslim öncesi/sonrası ve kademeli taksit planlarının bugünkü maliyetini karşılaştırdık; aynı finansman farklı planla farklı fatura çıkarıyor.