Teslim Gecikmesinin Maliyeti Ay Ay Ne Kadar Artıyor?

Gecikmenin bugünkü maliyeti ay ay nasıl değişir?

Her ek teslim ayı, kira ödemesinin bir ay daha sürmesi ve hedef konutun fiyatının bir ay daha büyümesi anlamına gelir. İkisi birlikte bugünkü maliyeti sürekli yukarı çeker; ancak artış oranı sabit değildir, erken aylarda daha dik, geç aylarda daha yataydır.

Bunu görünür kılmanın yolu, teslim ayını 1'den 60'a kadar tek tek işletip her adımda aynı senaryonun bugünkü maliyetini yeniden hesaplamaktır. Yöntemin ayrıntısı bugünkü değer yazısında anlatılıyor^[2]. Aşağıdaki grafik bu 60 adımlık eğriyi gösteriyor; eğrinin şekli, gecikmenin neden basit bir çarpımla değil, ay ay hesaplanması gerektiğini görsel olarak da doğruluyor.

Gecikme dönemleri hangi bantlarla özetlenir?

60 aylık eğriyi tek tek okumak yerine dört yıllık dönemlere bölüp her dönemin ortalama aylık maliyetine bakmak, eğilimi daha hızlı gösterir: gecikmenin bedeli zamanla azalan bir hızda büyür, ama hiçbir zaman tersine dönmez.

Tablonun okunuşu şudur: sözleşmenin ilk yılında yaşanacak bir aylık gecikme, dördüncü yılda yaşanacak bir aylık gecikmeden yaklaşık %60 daha pahalıdır (111.765 TL'ye karşı 70.060 TL). Bunun nedeni, erken aylarda hem kira farkının hem de konut fiyat artışının henüz iskontolanmamış, yani bugüne daha az indirgenmiş olmasıdır. Teslim ayı taahhüdünün sözleşmede nasıl tanımlandığı bu yüzden başlı başına bir maliyet kalemidir.

Barınma maliyetiniz düşükse eğri nasıl yorumlanır?

Yukarıdaki eğri ve bant tablosu, aylık 15.000 TL kira ödeyen bir kullanıcı varsayımıyla üretildi. Kendi kiranız bundan düşükse ya da hiç kira ödemiyorsanız — örneğin aile yanında kalıyor ya da kendi evinizde oturuyorsanız — gecikme maliyetinin bir kısmı sizin için geçerli olmaz.

Ancak eğrinin tamamen sıfırlanacağını düşünmek yanlış olur. Gecikme maliyetinin iki bileşeni vardır: kira farkı ve hedef konutun fiyat artışı. Kira ödemiyor olmak yalnızca birinci bileşeni devre dışı bırakır; konut fiyatının teslim ayına kadar artmaya devam etmesi kaynaklı ikinci bileşen geçerliliğini korur. Bu yüzden düşük barınma maliyetine sahip bir kullanıcı için de eğri yukarı eğimli kalır, sadece eğimi daha yataydır.

Kendi kira tutarınızla ve kendi konut hedefinizle bu eğriyi yeniden üretmek için teslim ayı duyarlılık aracını kullanabilirsiniz; buradaki tablo yalnızca tek bir varsayım setinin örneğidir.

Evim ne zaman banka kredisinden pahalıya döner?

Aynı senaryoyu masrafsız bir banka kredisiyle karşılaştırdığımızda, Evim tarafı ilk dokuz ay boyunca daha ucuz kalıyor; 9. ayda fark hâlâ -82.886 TL iken 10. ayda +22.643 TL'ye dönüyor. Yani bu senaryoda kırılma noktası 9. ile 10. ay arasındadır.

Bu kırılma noktası tek bir doğru sayı değildir; konut değeri, kira seviyesi ve fiyat artışı varsayımı değiştiğinde kayar. Banka kredisi ile Evim sistemini karşılaştırdığımız yazıda bu duyarlılığı ayrı senaryolarla genişlettik. Burada önemli olan, kırılma noktasının teslim ayı taahhüdünüzün önünde mi arkasında mı kaldığını bilmektir.

Pratik sonucu şudur: taahhüt edilen teslim ayı kırılma noktasının gerisinde kalıyorsa (bu senaryoda 9. ayın öncesi), gecikme riski gerçekleşse bile Evim tarafı büyük olasılıkla avantajlı kalmaya devam eder. Taahhüt kırılma noktasının ötesindeyse, her ek ay sizi banka kredisi karşısında daha da dezavantajlı bir konuma iter ve gecikme ihtimali başlı başına bir risk kalemine dönüşür.

Altı aylık gecikme örneği nasıl hesaplanır?

Somut bir örnek, soyut eğriden daha kolay hatırlanır: teslim ayı 12'den 18'e kayarsa, aradaki bugünkü değer farkı toplam gecikme maliyetini verir. Aşağıdaki hesap bu farkı adım adım gösteriyor.

Gecikme maliyetini azaltmanın bir yolu var mı?

Gecikmenin kendisini tamamen ortadan kaldırmak kullanıcının elinde değildir; ama maliyetini önceden ölçüp sözleşmeye girmeden karar vermek elindedir. Bunun için üç adım izlenebilir: teslim taahhüdünü yazılı almak, taahhüdün gerisinde kalma ihtimaline karşı bir tampon süre varsaymak ve o tampon süredeki maliyeti yukarıdaki eğriden okumak. Bu üç adım, gecikmeyi engellemez ama sürprizini ortadan kaldırır.

Gecikmeyi tek sayıya nasıl indirgemeli?

Teslim gecikmesinin maliyetini tartışmanın en verimli yolu, onu tek bir bugünkü değer rakamına indirgemektir. Sözleşmenizdeki taahhüt ayını alıp yukarıdaki eğriden veya bant tablosundan okuduğunuzda, gecikme ihtimalinin size kaça mal olacağını önceden bilirsiniz. Bu, tasarruf finansman sisteminin genel işleyişini değerlendirirken atlanmaması gereken tek kalemdir. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu tek sayıyı hesaplamak, imzaladıktan sonra gecikme yaşanınca şaşırmaktan çok daha ucuza gelir.