Konut Kredisi Rehberi: Taksit, Vade ve Toplam Maliyet

Konut kredisinde asıl karar değişkeni hangisi?

Tek bir değişken yok; ama en çok gözden kaçan ikili vade ile toplam geri ödemedir. Faiz oranı teklifler arasında sınırlı bir bantta oynar, vade ise aynı borcu kat kat büyütebilir. Bu yüzden karşılaştırmayı taksit üzerinden değil, aynı kredi tutarındaki toplam nakit çıkışı üzerinden kurmak gerekir.

Kredi, özünde gelecekteki gelir akışınızın bugünden taahhüt edilmesidir. Taksit bu taahhüdün aylık görüntüsü, toplam geri ödeme ise büyüklüğüdür. İki sayı farklı soruları yanıtlar: taksit "bu yükü her ay taşıyabilir miyim?" sorusuna, toplam geri ödeme "bu konutu gerçekte kaça almış olacağım?" sorusuna bakar. Karar ikisini birlikte okumayı gerektirir.

Aşağıdaki tabloların tamamı aynı motordan üretildi: taksit standart anüite formülüyle hesaplanıyor, toplam ödeme taksit sayısıyla çarpılıyor ve çarpan kredi tutarına bölünerek bulunuyor^[3]. Varsayımların tamamı metodoloji sayfasında açık yazılı; sayıların hiçbiri metne elle girilmiyor.

Vade uzadıkça toplam geri ödeme nasıl büyür?

Doğrusal değil, hızlanarak büyür. Vade uzadıkça her taksitin içindeki anapara payı küçülür; bakiye yavaş eridiği için faiz aynı para üzerinden daha uzun süre işler. Sonuçta taksitteki rahatlama azalarak devam ederken toplam geri ödeme artarak büyür.

Tablo iki asimetriyi birden gösteriyor. Birincisi vade asimetrisi: orta bantta bir faizde vadeyi 60 aydan 120 aya çıkarmak taksiti yaklaşık altıda bir oranında hafifletirken çarpanı bir buçuk katına taşıyor. İkincisi faiz asimetrisi: uzun vadede küçük oran farkları toplamda çok daha büyük sonuçlar üretiyor, çünkü fark her ay ve yıllarca işliyor.

Çarpanın pratik faydası, birbirinden farklı tutarlardaki teklifleri tek sayıyla kıyaslanabilir hâle getirmesidir. 800.000 TL'lik bir kredinin çarpanı ile 2.400.000 TL'lik bir kredinin çarpanı doğrudan karşılaştırılabilir; toplam tutarlar ise karşılaştırılamaz. Bu mantığın arkasındaki bugünkü değer yaklaşımını NPV nedir yazısında ayrıntılı anlattık.

Çarpan tablosu teklif karşılaştırmasında nasıl kullanılır?

Bankadan gelen teklifin faiz oranını ve vadesini tabloda bulun, çarpanı not edin. Ardından ikinci teklif için aynısını yapın. Eğer iki teklifin kredi tutarı aynıysa doğrudan çarpanları karşılaştırabilirsiniz; farklıysa çarpan zaten normalize edilmiş bir ölçü olduğu için yine karşılaştırılabilir.

Bu ölçü nominaldir; enflasyonun nominal yükü zamanla hafifletme etkisini içermez. Uzun vadeli bir borcun reel ağırlığını değerlendirirken genel fiyat seviyesinin seyrine de bakmak gerekir^[2]. Yine de nominal çarpan, iki teklif arasındaki farkı ayıklamak için en hızlı araçtır.

Kredi tutarı ve vade taksiti nasıl belirler?

Taksit, kredi tutarıyla doğru orantılı ilerler: tutar iki katına çıkınca taksit de iki katına çıkar. Vade ise orantılı değildir; uzadıkça taksitteki azalma giderek yavaşlar ve belli bir noktadan sonra neredeyse durur. Aşağıdaki tablo bu iki davranışı yan yana koyuyor.

Dikkat edilmesi gereken nokta, vadenin son diliminde taksitin neredeyse sabitlenmesidir. 120 aydan 180 aya geçerken taksitteki düşüş, 60 aydan 84 aya geçerkenki düşüşün çok altında kalıyor; buna karşılık toplam ödeme aradaki her adımda hızlanarak büyüyor. Yani en uzun vade, taksit rahatlığı açısından en az katkıyı sağlarken maliyet açısından en yüksek bedeli istiyor.

Taksit, hane bütçesinin neresinde durmalı?

Bankanın onayladığı üst limit, sizin için doğru seviye değildir. Banka geliri ve borçluluğu bugünkü fotoğrafla değerlendirir; siz ise 120 ay boyunca sürecek bir taahhüdü değerlendiriyorsunuz. Doğru soru "bu taksit onaylanır mı?" değil, "gelirim bir dönem düşerse bu taksit yine ödenebilir mi?" olmalı.

Gelirin niteliği burada belirleyicidir. Sabit maaşla prim, serbest çalışma veya proje bazlı gelir aynı risk profiline sahip değildir. Geliri değişken olan hanelerde taksit seviyesini iyimser değil, kötü aya göre belirlemek gerekir; çünkü kredi taksiti gelirle birlikte dalgalanmaz.

Teklif karşılaştırmasında hangi kalemler aynı satıra yazılmalı?

Faiz oranı, vade ve kredi tutarının yanına üç kalem daha eklenmeli: ilk gün ödenecek tek seferlik masraflar, her yıl yenilenen sigorta primleri ve erken kapama koşulları. Bu üçü yazılmadığında iki teklif aynı ölçekte değil, farklı ölçeklerde karşılaştırılmış olur.

Yan kalemlerin büyüklüğü küçük görünebilir; ama aynı yöntemle faize çevrildiklerinde ölçülebilir bir puan karşılığı ortaya çıkar. Hangi kalemin ne kadar yük getirdiğini ve kredi tutarı büyüdükçe bu yükün neden hafiflediğini konut kredisi masrafları yazısında tablo üzerinden gösterdik.

Sözleşme tarafında ise ipotek tesisi, teminat şartları ve faiz türü belirleyicidir. Konut finansmanı sözleşmesinin hukuki çerçevesini ve tüketiciye tanınan hakları Türkiye'de mortgage sistemi yazısında ele aldık. Faizin ileride gerilemesi ihtimalinin bu kararı nasıl değiştirdiği ise faiz düşerse ne olur yazısının konusu.

Son olarak zamanlama kalemi var: krediyi ertelemenin bedeli yalnızca faiz farkı değil, o sürede konut fiyatının nereye gittiğidir. Fiyat tarafındaki gerçekleşmeyi tahmin yerine resmî endeksten izlemek daha sağlıklıdır^[1].

Bu rehberi kendi sayılarınıza nasıl uygularsınız?

Üç adım yeterli. Önce bankadan gelen teklifteki faiz, vade, kredi tutarı ve tüm masraf kalemlerini yazılı olarak alın. Sonra aynı konut ve aynı peşinatla en az iki vade senaryosu kurun. Son olarak her senaryo için taksit, toplam geri ödeme ve çarpanı yan yana yazın.

Bu üç adım tamamlandığında karar artık bir his değil, karşılaştırılabilir bir tablo üzerinden veriliyor olur. Tablonun size söylediği şey hangi seçeneğin "doğru" olduğu değil, hangi seçeneğin neyi neye takas ettiğidir. O takası bilerek yapmak, konut finansmanı kararında yapılabilecek en değerli hazırlıktır.