Enflasyon, Kira ve Konut Fiyat Artışı Kararı Nasıl Etkiler?

Kira artışı ile konut fiyat artışı neden ayrı alanlardır?

İki kalem farklı bir takvimle hareket ettiği için ayrılır. Kira, sözleşme yenilenene kadar sabit kalır ve yenileme ayında tek seferde sıçrar; bu artış mevzuatta tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlanmıştır^[3]. Konut fiyatı ise böyle bir takvime bağlı değildir, sürekli hareket eder.

Modelde bu ayrım birebir korunur. Kira, seçilen artış ayı gelene kadar aynı tutarda kalır; o ay geldiğinde yıllık oranla çarpılır ve yeni seviyede on iki ay daha devam eder. Hedef konutun değeri ise yıllık oran aylık bileşiğe çevrilerek teslim ayına kadar her ay yeniden hesaplanır^[4].

Aynı yüzde iki kalemde nasıl farklı çalışır?

Aşağıdaki örnekte tek bir oran kullanılıyor: yıllık %25. Kira tarafında bu oran iki basamak üretiyor, konut fiyatı tarafında ise kesintisiz bir eğri. İki yıl sonunda ortaya çıkan fark, aynı varsayımın neden iki ayrı alana girilmesi gerektiğini gösteriyor.

Kira artışı varsayımı sonucu ne kadar oynatıyor?

Beklenenin aksine çok az. Aşağıdaki tablo aynı teslim ayı × faiz ızgarasını dört ayrı kira artışı varsayımıyla yeniden üretip tek bir faiz sütununu karşılaştırıyor. Kira varsayımı üç katına çıktığında fark büyüyor, ama işaretin döndüğü ay hiç değişmiyor.

Sonucun pratik karşılığı şudur: kira beklentinizi tutturamamanız kararınızı ters çevirmez, yalnızca farkın büyüklüğünü değiştirir. Bu nedenle kira varsayımını uzun uzun tartışmak yerine makul bir aralık seçip asıl belirleyici girdilere zaman ayırmak daha verimlidir.

Konut fiyat artışı kırılma ayını nereye çekiyor?

Asıl belirleyici girdi budur. Konut fiyat artışı varsayımı yükseldikçe beklemenin bedeli hızla büyür ve teslimi geciken model çok daha erken bir ayda pahalı hâle gelir. Aşağıdaki tablo aynı konut değeri için bu eşiği dört varsayımda gösteriyor.

Yıllık %20 varsayımında kullanıcı iki yıldan fazla bekleyebilirken, %55 varsayımında sınır bir yılın altına iner. Bu, teslim taahhüdünün sözleşmede nasıl ifade edildiğini doğrudan bir bütçe meselesi hâline getirir. Konu Evim sistemlerinde teslim ayı yazısında ayrıntılı ele alınıyor.

Faiz ve teslim ayı ızgarası ne gösteriyor?

Aşağıdaki iki ızgara aynı senaryoyu iki uç kira varsayımıyla gösteriyor. Yatay eksen teslim ayını, dikey eksen aylık banka faizini temsil ediyor; her hücre iki senaryonun bugünkü maliyet farkıdır. İki görseli üst üste koyduğunuzda sınırın neredeyse hiç kıpırdamadığı görülüyor.

Izgaranın dikey ekseni ikinci bir dersi veriyor: en düşük faiz kademesinde sınır altıncı aya kadar geriliyor, en yüksek kademede ise on sekizinci aya kadar uzuyor. Yani teklif edilen faiz, kabul edilebilir bekleme süresini doğrudan belirliyor. Bu iki değişkenin birlikte nasıl okunacağını bugünkü değer yönteminde anlattık.

Varsayımları hangi kaynaktan kalibre etmeli?

Geleceği tahmin etmek zorunda değilsiniz; ancak varsayımı bir yere bağlamanız gerekir. Kira tarafında tüketici fiyat endeksinin kira kalemi, konut tarafında konut fiyat endeksi doğal çıpalardır. İkisi de resmî ve düzenli yayımlanan serilerdir; geçmiş dönem değerleri tahmin değildir, ama beklentiyi bir aralığa oturtur.

Varsayım seçimini karara nasıl bağlamalı?

Bu yazının ana bulgusu bir önceliklendirmedir: kira artışı varsayımı sonucun büyüklüğünü, konut fiyat artışı varsayımı ise yönünü belirler. Zamanınızı ikincisine ayırın. Kira için makul bir aralık seçmek yeterliyken, konut fiyatı için en az üç senaryo çalıştırmak gerekir.

İkinci pratik sonuç, teslim ayının bir varsayım değil bir pazarlık kalemi olduğudur. Izgaralar kabul edilebilir bekleme süresinin faize ve fiyat beklentisine göre nasıl daraldığını gösteriyor; bu sınırı bilerek masaya oturmak, sözleşmedeki teslim taahhüdünü somut bir rakama bağlamayı kolaylaştırır. Kirada kalmayı sürdürmenin bu tabloda nereye düştüğünü kira mı satın alma mı karşılaştırmasında ayrıca inceledik.