Faiz Düşerse Konut Kredisinde Ne Değişir?

Faiz düşüşü kimin için ne anlama gelir?

Aynı haber üç ayrı hesabı tetikler. Henüz kredi kullanmamış olan için başvuru koşulları ve konut fiyatının nereye gittiği önemlidir. Mevcut borcu olan için yapılandırma maliyeti ile kalan vade belirleyicidir. Alternatif finansman modeli değerlendiren için ise banka tarafının yeniden ölçülmesi gerekir.

Bu yüzden faiz haberi tek başına bir alım sinyali değil, karşılaştırmayı yenileme çağrısıdır. Aşağıdaki tabloların tamamı aynı krediyi farklı oranlarda yeniden çözerek üretildi; başka hiçbir varsayım değiştirilmedi^[3].

Bir puanlık faiz farkı on yılda ne kadar tutar?

Beklenenden fazla. On yıllık bir kredide oran farkı her ay, kalan bakiyenin tamamı üzerinden işler. Bu yüzden görünürde küçük bir puan farkı, vade sonunda kredi tutarının katları düzeyinde bir toplam farkına dönüşür. Aşağıdaki tablo aynı krediyi yalnızca oranı değiştirerek yedi kez çözüyor.

Grafikteki artış düz bir çizgi değil; oran yükseldikçe her adımın katkısı büyüyor. Bunun sebebi bileşik yapıdır: yüksek oranda bakiye daha yavaş eridiği için faiz daha uzun süre daha büyük bir anapara üzerinden işler. Aynı mantık tersine de çalışır, bu yüzden indirim yüksek orandan başlıyorsa kazanç daha büyüktür.

Düşen faizi taksit rahatlığına mı, kısa vadeye mi çevirmeli?

İki seçenek de aynı indirimden doğar ama sonuçları taban tabana zıttır. Taksit rahatlığını seçmek aylık nakit akışını güçlendirir; kısa vadeyi seçmek toplam faiz yükünü keser. Hane bütçesi zorlanmıyorsa ikinci seçenek nominal olarak çok daha fazla kazandırır.

Üçüncü bir yol daha var: aynı taksitle daha yüksek kredi çekmek. Bu seçim tablodaki her satırı yukarı taşır, yani kazancın tamamını harcar. Ancak hedef konutun bütçesi zaten yetersizse bilinçli bir tercih olabilir; yeter ki kazanç sanılmasın.

Yeniden yapılandırma ne zaman gerçekten kazandırır?

Kredinin hangi noktasında olduğunuza bağlı. Anüite planında ödemenin büyük kısmı erken yıllarda faize gider; anapara ancak belirli bir ayda faizi geçer. O ayı geride bıraktıysanız faizin büyük bölümünü zaten ödemişsinizdir ve yeni oran, kalan küçük faiz tabanı üzerinde çalışır.

Tablo yapılandırma kararı için doğrudan bir pusula veriyor. Uzun vadeli bir kredide geçiş ayı vadenin çok ilerisindedir; bu da kredinin büyük bölümünde faiz tabanının hâlâ yüksek olduğu ve yeni oranın anlamlı kazanç üretebileceği anlamına gelir. Kısa vadeli kredilerde ise pencere çok daha erken kapanır.

Ara ödeme, faiz indirimini beklemekten daha etkili olabilir mi?

Çoğu zaman evet. Ara ödeme, faiz oranını değiştirmek yerine oranın işlediği tabanı küçültür ve bu etki hemen başlar. Beklemek ise belirsiz bir tarihte gelecek bir indirime bağlıdır. Aşağıdaki tablo, ara ödemenin ayına ve tutarına göre net kazancı gösteriyor.

Tablodaki iki örüntü kritik. Birincisi, aynı tutar ne kadar erken ödenirse kazanç o kadar büyüyor: erken yıllarda bakiye yüksek olduğu için ödenmeyen faiz de yüksek oluyor. İkincisi, vade kısaltma seçeneği taksit düşürme seçeneğinin katbekat üzerinde kazanç üretiyor; çünkü taksit düşürmek borcu aynı takvimde bırakıyor.

Faiz beklerken konut fiyatı riski nasıl ölçülür?

Beklemenin maliyeti yalnızca kaçırılan taksit avantajı değildir; o sürede hedef konutun fiyatı da hareket eder. Faiz indirimi kredi erişimini kolaylaştırdığı ölçüde talebi ve fiyatı yukarı itebilir. Yani kredi tarafında kazanılan, konut tarafında kısmen geri verilebilir.

Bu riski tahminle değil, gerçekleşmiş veriyle ölçmek gerekir; konut fiyatlarının seyri resmî endeksten izlenebilir^[2]. Fiyat artışı ile kira ve genel fiyat seviyesi arasındaki ilişkiyi enflasyon, kira ve konut fiyat artışı yazısında ayrıntılı ele aldık.

Karşılaştırmanın doğru kurulmuş hâli şudur: bugünkü faizle bugünkü fiyat bir senaryo, daha düşük faizle daha yüksek fiyat ikinci senaryo. İki senaryoyu aynı zaman ufkunda bugünkü değere indirgeyip karşılaştırmak gerekir. Bu indirgemenin mantığını bugünkü değer yazısında anlattık.

Faiz haberini karara nasıl çevirmeli?

Haberi okuduktan sonra atılacak ilk adım başvuru yapmak değil, mevcut tabloyu yenilemektir. Yeni oranı kendi kredi tutarınıza ve vadenize uygulayın, taksit ve toplam ödemeyi yazın, ardından aynı tutarda ara ödeme seçeneğini yanına koyun. Üç sütun yan yana durduğunda hangi hamlenin ne kazandırdığı görünür hâle gelir.

Karar çerçevesinin tamamı için konut kredisi rehberine dönebilirsiniz. Unutulmaması gereken tek şey şu: faiz, kararın bir değişkeni; vade, masraf, ödeme zamanlaması ve konut fiyatı diğerleri. Yalnızca birine bakarak verilen karar, diğerlerinin sessizce ödettiği bedeli görmez.