Aylık Faizden Yıllık Maliyet Oranına Nasıl Geçilir?

Yıllık maliyet oranı neyi ölçer?

Yıllık maliyet oranı, bir kredinin aylık faizini ve varsa masraflarını tek bir yıllık yüzdeye indirger; amaç, farklı vadede ve farklı masraf yapısındaki iki teklifi aynı ölçekte karşılaştırmaktır. Burada ölçülen şey oranın kendisidir — toplam ödenecek tutar veya bugünkü değer değil. Bu ayrım önemlidir, çünkü aynı orana sahip iki kredi bile vade farkı yüzünden çok farklı toplam yük üretebilir.

Yıllık maliyet oranını bugünkü değer (NPV) hesabıyla karıştırmamak gerekir. Bugünkü değer, ödemelerin ne zaman yapıldığını bir alternatif getiri varsayımıyla bugüne taşır; yıllık maliyet oranı ise yalnızca bir oranı bileşik olarak yıllığa çevirir ve dışarıdan bir varsayım gerektirmez. İkinci yöntemin nasıl çalıştığını bugünkü değer yönteminde ayrıntılı anlattık.

Aylık oranı yıllığa çevirirken hangi hata sık yapılır?

En sık yapılan hata, aylık oranı on ikiyle çarpmaktır. Bu işlem faizin her ay kendi üzerine işlediğini görmezden gelir ve gerçek yıllık maliyeti her zaman olduğundan düşük gösterir. Doğru çevrim bileşik formülle yapılır: Yıllık = (1 + aylık)^12 − 1. Aradaki fark küçük görünse de, kredi büyüdükçe ve masraflar eklendikçe belirgin bir tutara dönüşür.

Masraflar yıllık maliyet oranını ne kadar büyütür?

Masrafların çoğu sabit tutarlıdır: dosya ücreti, ekspertiz ve sigorta primi kredi tutarından bağımsız olarak hemen hemen aynı kalır. Bu yüzden aynı masraf paketi küçük bir kredide büyük bir oransal etki yaparken, büyük bir kredide neredeyse fark edilmez hale gelir. Aşağıdaki tablo bu ilişkiyi kredi tutarı ve vadeye göre gösteriyor.

1.000.000 TL'lik kredide masraflar aylık faize 20,9 baz puan eklerken, aynı masraf paketi 3.000.000 TL'lik bir kredide yalnızca 7 baz puana karşılık geliyor. Yıllığa çevrildiğinde bu fark 2 puana yaklaşan bir aralığa yayılır (%44,23'e karşı %42,49). Kalemlerin neyi kapsadığını konut kredisi masrafları yazısında tek tek listeledik; benzer bir mantık organizasyon ücretinin faiz karşılığı hesabında da işliyor.

Hesapladığınız oranı neyle kıyaslamalısınız?

Tek bir bankanın teklifine bakarak yıllık maliyet oranının ucuz mu pahalı mı olduğuna karar vermek zordur; referans noktası gerekir. En pratik yöntem, aynı dönemde en az iki veya üç farklı bankadan aynı vade ve aynı kredi tutarı için teklif alıp hepsini bu yazıdaki üç adımla yıllık orana çevirmektir. Piyasadaki genel faiz düzeyini izlemek için TCMB'nin veri sistemi resmî bir referans noktası sağlar^[2].

Zaman içinde kendi kredinizi de aynı yöntemle yeniden değerlendirebilirsiniz. Piyasa faizleri değiştiğinde bankanın size sunduğu erken kapama veya yeniden yapılandırma teklifini, mevcut kredinizin yıllık maliyet oranıyla karşılaştırmak, kararın gerçekten avantajlı olup olmadığını gösterir. Aksi hâlde yalnızca aylık taksitteki küçük bir düşüşe bakarak yanıltıcı bir karar verme riski doğar.

Yıllık maliyet oranı vade etkisini gösterir mi?

Hayır, göstermez. Yıllık maliyet oranı yalnızca faizin fiyatını ölçer; kaç ay boyunca işleyeceğini değil. Aynı aylık faizle vade uzadıkça toplam geri ödeme çarpanı hızla büyür, ama yıllık maliyet oranı sabit kalır. Bu iki sayının birbirinin yerine geçmediğini görmek için aynı iki oranı beş farklı vadede karşılaştırmak yeterli.

%1,99 aylık faizde vade 60 aydan 240 aya uzadığında çarpan 1,72'den 4,82'ye çıkıyor — oranın kendisi hiç değişmediği hâlde. Bu yüzden bir teklifi değerlendirirken yalnızca yıllık maliyet oranına bakmak yeterli değildir; aynı oranın kaç ay boyunca işleyeceği ayrı bir soru olarak sorulmalıdır. 2026 konut kredisi rehberinde vade ve oran seçimini birlikte nasıl değerlendireceğinizi anlattık.

Kendi teklifinizin yıllık maliyet oranını nasıl çıkarırsınız?

Üç adım yeterli: önce bankanın verdiği aylık faizi bileşik formülle yıllığa çevirin, sonra dosya ücreti, ekspertiz ve zorunlu sigortaların bugünkü maliyetini aynı krediye ekleyip eşdeğer aylık faizi bulun, son olarak bu yeni oranı tekrar yıllığa çevirin. Ortaya çıkan sayı, bankanın broşüründeki basit çarpımdan neredeyse her zaman yüksek olacaktır.

Bu üç adımı birden fazla teklif için tekrarladığınızda, hangi bankanın gerçekte daha ucuz olduğunu görebilirsiniz — düşük aylık faizli ama masrafı yüksek bir teklif, yüksek aylık faizli ama masrafsız bir teklifin gerisinde kalabilir. Vade farkını da unutmadan, iki oranı yan yana koyup karar verin.

Son bir kontrol: hesapladığınız yıllık maliyet oranını yalnızca tek bir kredi için değil, aynı hedefe ulaşmanın farklı yolları için de çıkarın. Peşinatı artırıp daha küçük bir kredi almak, vadeyi kısaltmak veya masrafı düşük bir bankayı tercih etmek — üçü de aynı sonuca farklı yollardan ulaşır ve hepsinin gerçek maliyetini ancak bu ortak ölçekte karşılaştırdığınızda görebilirsiniz. Sayı ne kadar küçük görünürse görünsün, arkasındaki varsayımı (vade, masraf kalemleri, hesaplama yöntemi) bilmeden bir yıllık maliyet oranını tek başına yorumlamayın.