Banka Kredisi mi Evim Sistemi mi? Karşılaştırma Rehberi

Zamanlama ana değişkendir

Teslim ayı uzadıkça kira ödemeleri ve hedef konut fiyatındaki artış riski karşılaştırmanın sonucunu değiştirir. Banka kredisinde bu iki kalem ilk aydan itibaren devre dışı kalır; tasarruf finansman tarafında ise teslim gerçekleşene kadar işlemeye devam eder. Fark tam olarak buradan doğar.

Bu yüzden karşılaştırmayı kurarken ilk soru faiz oranı değil, teslim tarihidir. Faiz oranı sonucu ölçekler; teslim tarihi ise sonucun yönünü belirler.

İki modelin farkı hangi ayda yön değiştiriyor?

Yön değişimi, Evim senaryosunun bugünkü maliyetinin banka kredisini ilk geçtiği ayda olur. Ilımlı bir konut fiyat artışı varsayımında bile bu eşik birkaç yıl değil, aylarla ölçülür. Aşağıdaki tablo eşiği konut değerine göre veriyor^[3].

Tablo, konut büyüdükçe eşiğin uzadığını gösteriyor: 1.500.000 TL'lik konutta 19. ayda oluşan kırılma, 8.000.000 TL'lik konutta 44. aya kadar gidiyor. Bunun nedeni, banka tarafında faizin doğrudan kredi tutarıyla büyümesi, Evim tarafındaki gecikme maliyetinin ise büyük ölçüde kiraya bağlı olması ve kiranın konut değeriyle aynı hızda artmamasıdır. Fiyat artışı varsayımını resmî endeksle karşılaştırmadan bu tabloyu kullanmamak gerekir^[2].

Aylık faiz ile teslim ayı bileşimi sonucu nasıl belirliyor?

İki değişken birlikte çalışır: faiz yükseldikçe banka alternatifi pahalılaşır ve Evim tarafı avantaj kazanır; teslim geciktikçe bu avantaj erir. Aşağıdaki ısı haritası, kira artışının düşük varsayıldığı en temkinli senaryoda bile tablonun nasıl döndüğünü gösteriyor.

Aynı sözleşmenin 12. ayda teslim edildiği satırı okumak yeterli: aylık faiz %3,79 iken sonuç 337.241 TL ile Evim tarafının lehine, %1,99 iken 678.944 TL ile banka kredisinin lehine çıkıyor. Yani tek bir teslim vaadi, faiz beklentisine göre iki farklı karara götürebilir. Faiz yönünün karara etkisini faiz düşerse ne olur yazısında ayrıca ele aldık.

Banka tarafının masrafları faize kaç puan ekliyor?

Adil bir karşılaştırma için banka tarafındaki görünmez kalemler de faize çevrilmelidir. Dosya ve tahsis ücreti, ekspertiz bedeli ile yıllık yenilenen sigortalar, teklifte yazan faiz oranının üzerine sessizce puan ekler. Tablo bu ekleme miktarını kredi tutarı ve vadeye göre veriyor.

Masrafların büyük kısmı sabit tutarlı olduğu için yük, kredi büyüdükçe hafifliyor: 120 ay vadede 1.000.000 TL kredide 20,9 baz puan olan etki, 3.000.000 TL kredide 7 baz puana iniyor. Küçük tutarlı kredilerde ise masraf kalemi tek başına karşılaştırmayı çevirebilecek büyüklüktedir. Kalemlerin tek tek dökümünü konut kredisi masrafları yazısında bulabilirsiniz.

Nominal maliyet tek başına yeterli değildir

Banka kredisinde faiz ve başlangıç masrafları görünür maliyet kalemleridir. Evim modelinde ise organizasyon ücreti, teslim tarihi ve ödeme planının şekli belirleyici olur. İki tarafın toplam ödeme rakamı birbirine yakın çıksa bile ödemelerin zamana dağılımı farklıdır.

Bu yüzden nominal toplam, bugünkü maliyet ve teslim gecikmesi etkisi birlikte değerlendirilmelidir. Bugünkü değer mantığının neden gerekli olduğunu bugünkü değer nedir yazısında anlattık.

Peşinat iki modelde farklı davranır

Banka kredisinde peşinat, krediye konu olmayan başlangıç ödemesidir. Kredi tutarı kullanıcının ihtiyaç duyduğu finansman üzerinden hesaplanır ve banka taksiti bu tutara göre oluşur.

Evim sistemlerinde peşinat çoğu zaman sözleşme büyüklüğünün içinde değerlendirilir ve ilk girişte kuruluşa ödenir. Bu nedenle peşinatı yalnızca konut bedelinden düşülen bir kalem gibi görmek toplam nakit akışını eksik gösterir.

Aynı konut hedefiyle senaryo kurun

Karşılaştırmanın anlamlı olması için her iki modelde de aynı konut hedefinden başlamak gerekir. Ev değeri, peşinat, mevcut kira, kira artış ayı ve yıllık konut fiyat artışı aynı kalırsa banka kredisi ile Evim sistemi arasındaki fark temiz okunur. Aksi hâlde farklı varsayımlar birbirine karışır ve hangi unsurun sonucu değiştirdiği anlaşılmaz.

Örneğin banka tarafında kredi tutarı finansman ihtiyacı üzerinden oluşurken, Evim tarafında peşinat ilk girişte kuruluşa yapılan ödeme olarak toplam nakit akışına dâhil edilir. Bu ayrım küçük görünse de özellikle yüksek peşinatlı planlarda bugünkü maliyeti etkiler.

Finkıyas'ta ortak bilgiler alanının amacı tam olarak budur: önce konut hedefini ve finansman ihtiyacını netleştirmek, sonra iki farklı finansman modelini aynı zeminde karşılaştırmak.

Sözleşme koşulları sayısal sonuç kadar önemlidir

Hesaplayıcı size maliyet farkını gösterir; ancak sözleşme niteliğini tek başına ölçemez. Banka kredisinde erken ödeme, yapılandırma, sigorta yenilemeleri ve gecikme şartları; Evim sisteminde ise teslim koşulu, ayrılma hâlinde iade, organizasyon ücreti iadesi ve plan değişikliği kuralları ayrıca okunmalıdır. Tasarruf finansman tarafındaki kurumun faaliyet izninin bulunduğu da resmî listeden doğrulanmalıdır^[1].

Bir senaryo bugünkü maliyet açısından avantajlı görünse bile sözleşmeden çıkış maliyeti yüksekse veya teslim belirsizliği fazlaysa gerçek hayatta daha riskli olabilir. Bu nedenle sonucu yalnızca 'hangi taraf ucuz?' diye değil, 'hangi taraf benim nakit akışım ve risk toleransım için taşınabilir?' diye okumak gerekir.

Kararı tek metrikle vermeyin

Bugünkü maliyet avantajı güçlü bir özet metriktir; ancak aylık ödeme baskısı, teslim ayına kadar ödenecek kira, sözleşmeden ayrılma şartları ve kurum güvenilirliği ayrıca incelenmelidir.

En sağlıklı karşılaştırma, aynı konut değeri, aynı peşinat, aynı kira varsayımı ve aynı karar dönemi kullanılarak yapılır. Tek bir metrik seçmek zorunda kalırsanız bugünkü maliyet farkını seçin; ama o farkın hangi varsayıma ne kadar duyarlı olduğunu mutlaka test edin.

Kullanıcı için pratik kontrol listesi

Karar öncesinde üç tablo hazırlamak faydalıdır: banka teklif özeti, Evim sözleşme özeti ve kendi hane bütçeniz. Banka teklifinde faiz, vade, masraflar ve yıllık sigortalar; Evim teklifinde teslim ayı, organizasyon ücreti, peşinat ve dönemsel taksitler net yazılmalıdır.

Kendi teklifinizi hangi sırayla girmelisiniz?

Önce ortak bilgilerde ev değeri, finansman ihtiyacı, peşinat ve mevcut kira alanlarını doldurun. Ardından banka tarafında faiz, vade ve masrafları; Evim tarafında teslim ayı, organizasyon ücreti ve taksit planını girin. Böylece iki modeli aynı konut hedefi üzerinden karşılaştırabilirsiniz.

Sonuçta sadece toplam ödemeye bakmayın. Bugünkü maliyet farkı, teslim gecikmesi etkisi ve aylık ödeme baskısı birlikte okunmalıdır. Evim tarafında teslim ayını birkaç ay ileri aldığınızda sonuç hızla bozuluyorsa, kararınız zamanlama riskine duyarlı demektir; o riskin ay ay bedelini teslim ayının maliyeti yazısında çıkardık.

Karşılaştırmayı bitiren üç soru

Banka kredisi ile Evim sistemi karşılaştırması tek bir tabloda bitmez. Banka kredisi bugünden konuta erişim sağladığı için kira ve fiyat artışı riskini azaltır; Evim sistemi ise ödeme planını daha esnek kurabilse de teslim zamanlaması nedeniyle ek risk taşır. İki model de kendi koşullarında avantajlı veya dezavantajlı olabilir.

Kararı kapatmadan önce şu üç soruyu cevaplayın: teslim vaadim eşiğin hangi tarafında kalıyor, banka teklifimin masraflarla düzeltilmiş gerçek faizi kaç, ve varsayımlarımı bir adım temkinli aldığımda sonuç yine aynı tarafı mı gösteriyor? Üçüne de net cevap verebiliyorsanız karşılaştırma tamamlanmıştır.

Sonuç ekranında yalnızca toplam ödemeye değil, bugünkü maliyete, teslim öncesi kira etkisine ve aylık ödeme baskısına birlikte bakın. Karar öncesinde sözleşme koşullarını yazılı belge üzerinden kontrol edin; hangi varsayımın hangi sonucu ürettiği metodoloji sayfasında açıklanıyor.