Kira mı Satın Alma mı? Eşiği Veriyle Bulmak
Bu sorunun en yaygın kurgusu yanlıştır: aylık kirayı aylık taksitle yan yana koymak, iki tarafın da dönem sonunda nerede durduğunu göstermez. Doğru karşılaştırma iki yolu aynı zaman ufkunda, aynı iskonto oranıyla ve dönem sonu konut değerini her iki tarafa da yazarak kurar. Aşağıdaki ızgara tam olarak bunu yapıyor.
Karşılaştırmayı adil kuran tek şart nedir?
Tek şart simetridir: dönem sonundaki konut değeri iki tarafa da yazılmalıdır. Satın alan kişi o değere sahip olur; kirada kalan ise aynı konutu dönem sonunda almak isterse o bedeli ödemek zorundadır. Bu kalem yalnızca satın alma tarafına yazılırsa sahiplik avantajı iki kez sayılmış olur.
Pratikte en sık yapılan hata bunun tersidir: kirada kalan tarafa hiçbir gelecek yükümlülük yazılmaz ve satın alma haksız yere pahalı görünür. Modelde iki yol aynı ufukta, aynı iskonto oranıyla ve aynı konut değeri varsayımıyla kuruluyor; değişen tek şey paranın kirada mı yoksa mülkte mi tutulduğu[1].
Satın alma hangi koşulda kesin kazanır?
Tek bir koşul yeterlidir: konut fiyat artışı beklentisinin iskonto oranını yakalaması. Aşağıdaki pivot tabloda üç iskonto oranı ve beş fiyat artışı varsayımı kesişiyor. Artış oranı iskonto oranına eşitlendiği veya onu geçtiği her hücrede işaret pozitife dönüyor; hiçbir istisna yok.
| Yıllık iskonto oranı | Artış %15 | Artış %25 | Artış %35 | Artış %45 | Artış %55 |
|---|---|---|---|---|---|
| %30 | -1.808.256 TL | -247.624 TL | 2.751.210 TL | 8.336.175 TL | 18.405.326 TL |
| %45 | -2.023.149 TL | -1.418.516 TL | -303.876 TL | 1.716.351 TL | 5.293.229 TL |
| %60 | -1.983.021 TL | -1.706.164 TL | -1.224.155 TL | -384.249 TL | 1.063.423 TL |
Bulgunun nedeni sezgisel olarak da kurulabilir. Konut, fiyat artışı oranında getiri üreten bir varlıktır. Bu getiri, paranın alternatif kullanımından beklenen getiriyi aştığı anda mülkte durmak daha verimli hâle gelir. Kira ödemesi ya da taksit seviyesi bu karşılaştırmanın büyüklüğünü değiştirir, ama yönünü belirleyemez.
Buradan çıkan pratik sonuç şudur: tartışılması gereken asıl rakam kira değil, hedef bölgedeki fiyat beklentisidir. Bu beklentiyi resmî endeks serisiyle çıpalamak[2] ve ardından birkaç senaryoyla taramak, kararın en kritik adımıdır. Varsayımın nasıl kalibre edileceğini enflasyon, kira ve konut fiyat artışı yazısında ayrıntılandırdık.
Kira seviyesi kazananı çevirebilir mi?
Pratikte hayır. Aşağıdaki tablo aynı konutu beş farklı kira seviyesinde kiralamayı deniyor; konut fiyat artışı %25, iskonto oranı %45 ve ufuk 10 yıl sabit tutuluyor. Kira getirisi %3'ten %7'ye çıksa bile kazanan taraf değişmiyor.
| Yıllık kira / konut değeri | Aylık kira | Amortisman süresi (yıl) | Satın alma avantajı | Avantajlı taraf |
|---|---|---|---|---|
| %3 | 7.500 TL | 33,3 | -1.744.549 TL | Kirada kalma |
| %4 | 10.000 TL | 25 | -1.581.532 TL | Kirada kalma |
| %5 | 12.500 TL | 20 | -1.418.516 TL | Kirada kalma |
| %6 | 15.000 TL | 16,7 | -1.255.499 TL | Kirada kalma |
| %7 | 17.500 TL | 14,3 | -1.092.483 TL | Kirada kalma |
Satırlar arasındaki fark her defasında aynı: kira getirisindeki her bir puanlık artış, satın alma avantajını tam olarak 163.017 TL iyileştiriyor. Bu doğrusallık sayesinde kazananı çevirecek kira seviyesini hesaplamak mümkün hâle geliyor.
Kazananı çevirmek için gereken kira seviyesi
3.000.000 TL'lik bir konut, yıllık %25 fiyat artışı ve yıllık %45 iskonto oranı varsayımıyla 10 yıllık ufukta değerlendiriliyor. Tablodaki en yüksek kira seviyesinde bile kirada kalmak önde; soru, bu farkı kapatacak kira seviyesinin ne olduğu.
- Konut değeri
- 3.000.000 TL
- Başlangıç kira getirisi
- %5Aylık 12.500 TL
- Tablodaki en yüksek getiri
- %7Aylık 17.500 TL
- %7 seviyesinde kalan açık
- 1.092.483 TL
- Kira çarpanını bul
Çarpan = Konut değeri / Yıllık kira3.000.000 / 150.000 = 20 yılAylık 12.500 TL kira, yıllık 150.000 TL eder. Konut kendini 240 ayda amorti eder; bu, %5 kira getirisinin bir başka ifadesidir.
- Bir puanlık kira artışının etkisini ölç
Δ = 163.017 TL / puanTablodaki her satır arası sabitKira, nakit akışına doğrusal girdiği için bu etki her seviyede aynı kalır.
- Açığı kapatacak ek puanı çöz
1.092.483 / 163.017≈ 6,7 puan
Kazananı çeviren kira getirisi≈ %13,7 (7,3 yıllık amortisman)
Bir konutun kendini yedi yılda amorti etmesi, Türkiye konut piyasasında olağan bir seviye değildir. Yani bu varsayım setinde kirada kalmanın üstünlüğü kira pahalılığından değil, fiyat artışı beklentisinin iskonto oranının altında kalmasından geliyor.
Zaman ufku farkı büyütür mü, yönü mü değiştirir?
Yönü değiştirmez, farkı büyütür. Aşağıdaki tablo tek bir iskonto oranında beş fiyat artışı varsayımını üç ayrı ufukta gösteriyor. Her üçlü blokta işaret aynı kalıyor; değişen yalnızca büyüklük ve büyümenin hızı.
| İskonto oranı | Konut fiyat artışı | Zaman ufku | Satın alma avantajı | Avantajlı taraf |
|---|---|---|---|---|
| %30 | %15 | 60. ay | -1.291.723 TL | Kirada kalma |
| %30 | %15 | 120. ay | -1.808.256 TL | Kirada kalma |
| %30 | %15 | 180. ay | -2.043.074 TL | Kirada kalma |
| %30 | %25 | 60. ay | -312.074 TL | Kirada kalma |
| %30 | %25 | 120. ay | -247.624 TL | Kirada kalma |
| %30 | %25 | 180. ay | -126.377 TL | Kirada kalma |
| %30 | %35 | 60. ay | 1.014.930 TL | Satın alma |
| %30 | %35 | 120. ay | 2.751.210 TL | Satın alma |
| %30 | %35 | 180. ay | 4.948.397 TL | Satın alma |
| %30 | %45 | 60. ay | 2.776.873 TL | Satın alma |
| %30 | %45 | 120. ay | 8.336.175 TL | Satın alma |
| %30 | %45 | 180. ay | 18.076.748 TL | Satın alma |
| %30 | %55 | 60. ay | 5.075.098 TL | Satın alma |
| %30 | %55 | 120. ay | 18.405.326 TL | Satın alma |
| %30 | %55 | 180. ay | 50.725.754 TL | Satın alma |
Dikkat çeken ayrıntı, negatif bloklarda farkın ufuk uzadıkça daralması, pozitif bloklarda ise hızla açılmasıdır. Satın almanın avantajlı olduğu senaryoda beklemek kazancı büyütür; dezavantajlı olduğu senaryoda ise uzun ufuk zararı otomatik olarak büyütmez. Bu asimetri, kararın yönünü belirledikten sonra süreyi tartışmanın neden daha mantıklı olduğunu gösteriyor.
Modelin dışında kalan kalemler neler?
Izgara her şeyi içermez ve dışarıda kalan kalemlerin büyük bölümü satın alma aleyhine çalışır. Bunları ayrı bir satır olarak kendi hesabınıza eklemeniz gerekir; hiçbiri modelde varsayılan olarak yer almaz.
Tabloya eklenmeyen kalemler
- Emlak vergisi, aidat ve bakım: Sahiplikle birlikte gelen düzenli giderler; kiracı tarafında bir kısmı ev sahibine aittir.
- Alım ve satım işlem maliyetleri: Tapu harcı, emlakçı komisyonu ve taşınma giderleri. Kısa ufukta bu kalemler tek başına belirleyici olabilir.
- Peşinatın alternatif getirisi: Kirada kalan kişinin peşinatı yatırıma yönlendirmesi ayrıca modellenmemiştir.
- Likidite ve esneklik: Şehir veya iş değişikliğinde mülkü nakde çevirmenin süresi ve maliyeti sayısal bir kalem değildir.
- Kira artışının endeksin gerisinde kalması: Model kira artışını konut fiyat artışına eşitler; kira geride kaldığı dönemlerde kirada kalmak göreli olarak avantajlanır[3].
Karar öncesi sık sorulanlar
Kira kadar taksit ödüyorsam ev almam otomatik olarak mantıklı mı?
Hayır. Bu karşılaştırma peşinatı, işlem maliyetlerini ve dönem sonu konut değerini dışarıda bırakır. Yukarıdaki ızgarada kira seviyesinin kazananı çevirmediği görülüyor; belirleyici olan fiyat artışı beklentisi ile iskonto oranı arasındaki ilişkidir.
Peşinatı yatırımda değerlendirseydim tablo değişir miydi?
Kısmen. Model, kirada kalanın peşinatı yatırıma yönlendirmesini ayrıca hesaplamaz. Ancak iskonto oranı zaten bu fırsat maliyetini temsil eder: yüksek iskonto oranı seçmek, parayı başka yerde iyi değerlendirebildiğinizi varsaymakla aynı anlama gelir ve tabloda kirada kalma lehine çalışır.
Beş yıldan kısa kalacaksam satın alma yine de kazanır mı?
Izgara 60 aylık ufukta da aynı yönü veriyor, fakat alım ve satım işlem maliyetleri tabloya dâhil değil. Kısa ufukta bu maliyetler avantajın büyük kısmını tüketebilir, bu yüzden beş yıldan kısa planlarda sayısal fark tek başına yeterli gerekçe sayılmamalıdır.
Dönem sonu konut değeri kirada kalana neden yazılıyor?
Çünkü karşılaştırılan şey iki farklı barınma yolu değil, aynı hedefe iki farklı yoldan ulaşmaktır. Kirada kalan kişi dönem sonunda o konutu almak isterse güncel fiyatı öder. Bu yükümlülük yazılmazsa satın alma tarafındaki mülk değeri karşılıksız bir kazanç gibi görünür ve sonuç yanlı çıkar.
Kendi eşiğinizi nasıl bulursunuz?
Üç adım yeterli. Önce kendi iskonto oranınızı belirleyin: paranızı gerçekten yönlendirebileceğiniz aracın net getirisi. Sonra hedef bölgedeki konut fiyat artışı beklentinizi resmî endeksi çıpa alarak yazın. Bu iki sayıyı karşılaştırdığınızda kararın yönü ortaya çıkar.
Üçüncü adım, yönü değiştirmeyen ama miktarı belirleyen kalemleri eklemektir: işlem maliyetleri, vergi ve aidat, taşınma esnekliği. Finansman tarafını da aynı tabloya oturtmak isterseniz banka kredisi ile Evim sistemi karşılaştırması aynı yöntemi ödeme planları üzerinden kuruyor.
Son bir uyarı: iki sayı birbirine çok yakınsa karar sayısal olarak belirsizdir. Böyle durumlarda tabloya güvenmek yerine, taşınma olasılığınızı ve acil durum fonunuzu ölçüt alın. Eşiğin kenarında verilen kararlarda esneklik, birkaç yüz bin liralık hesaplanmış farktan daha değerlidir.
Kaynaklar
- Finkıyas kira ile satın alma karşılaştırma modeli — Finkıyas. İki yolu simetrik kuran ve bu yazıdaki 45 hücrelik ızgarayı üreten hesaplama motoru; dönem sonu konut değerinin her iki tarafa yazılma gerekçesi de burada tanımlıdır. Erişim: 2026-09-20
- Konut Fiyat Endeksi (KFE) serileri — TCMB. Konut fiyat artışı varsayımının çıpası. Bu yazıda tek bir dönem değeri kullanılmamış, varsayım aralığı senaryo olarak taranmıştır. Erişim: 2026-09-20
- Tüketici Fiyat Endeksi konut ve kira kalemleri — TÜİK. Kira artışı beklentisini kalibre etmek için izlenen resmî seri. Modelde kira artışı konut fiyat artışıyla birlikte hareket ettiği varsayılmıştır. Erişim: 2026-09-20
Finkıyas finansal kuruluş değildir; bu içerik yatırım, kredi veya hukuki tavsiye değildir. Buradaki tablolar Finkıyas hesaplama motorundan üretilmiş model çıktılarıdır. Belirli bir kurumun ürün koşullarını değil, girilen varsayımların sonucunu gösterir; varsayımlar değişirse sonuç da değişir. Ayrıntılı sorumluluk reddi