Konut Kredisinde Vade Seçimi Nasıl Yapılmalı?

Kısa vade mi uzun vade mi: taksit nasıl değişiyor?

Vade uzadıkça taksit düşer, ama düşüş giderek yavaşlar. İlk uzatmalar taksiti belirgin biçimde hafifletirken, vade zaten uzunken yapılan ek uzatmalar neredeyse hiçbir şey değiştirmez. Aşağıdaki tablo aynı 1.000.000 TL / %2,89 kredide dört farklı vadede taksitin, toplam faizin, ilk yıl faiz payının ve anaparanın faizi geçtiği ayın nasıl değiştiğini standart amortisman motoruyla gösteriyor^[1].

Vade uzadıkça toplam faiz neden bu kadar büyüyor?

Çünkü bakiye ne kadar yavaş eriyorsa, faiz o kadar uzun süre daha büyük bir anapara üzerinden işler. Vade uzatıldığında taksitteki her ay ödenecek tutar küçülür, ama toplam ay sayısı da arttığı için faizin işlediği süre uzar. İki etki toplandığında taksitteki küçülme ile toplam faizdeki büyüme arasında büyük bir asimetri ortaya çıkar.

Orta vade her zaman güvenli bir orta yol mudur?

Sezgisel olarak 84 ay gibi bir orta nokta, 60 ay ile 120 ay arasında dengeli bir seçim gibi görünür. Aynı %2,89 faizde 84 ay vadede taksit 31.805 TL, toplam faiz 1.671.622 TL ve ilk yıl faiz payı %89,3'tür; anapara 61. ayda faizi geçer. Bu değerler 60 ay ile 120 ay arasında kalır, ama tam ortasında değildir — 120 aya çok daha yakındır.

Bunun nedeni, taksitteki ve toplam faizdeki değişimin vadeyle doğrusal değil, yavaşlayarak ilerlemesidir. Bu yüzden "ortalama bir vade seçeyim" mantığı, sanıldığı gibi ortalama bir sonuç vermez; sonuç genellikle uzun vade ucuna daha yakın çıkar. Vade kararını ay sayısına göre değil, tablodaki taksit ve toplam faiz rakamlarına göre vermek bu yanılgıyı önler.

Anaparanın faizi geçtiği ay vade seçimini nasıl etkiler?

Anüite planında her taksit hem faiz hem anapara içerir, ama oranları ay ay değişir. Anaparanın faizi geçtiği ay, ödeme planının "ağırlık merkezinin" faizden anaparaya kaydığı noktadır. Bu ay ne kadar erkense, borcun büyük kısmı o kadar erken gerçek anlamda erimeye başlar; ne kadar geçse, borcun uzun bir bölümü neredeyse yalnızca faiz ödemekten ibaret kalır.

Kısa vadede bu geçiş 3. yılın başına denk gelirken, en uzun vadede 13. yılın ortasına kadar ertelenir. Bu, uzun vadeli bir kredide erken kapatma ya da yeniden yapılandırma kararının çok daha uzun bir pencerede anlamlı kalabileceği anlamına gelir; ayrıntısını konut kredisinde erken ödeme yazısında ele aldık.

Bu eşiği bilmek, vade seçimini yalnızca bugünkü taksitle değil, ileride hangi noktada nasıl bir hamle yapılabileceğiyle birlikte düşünmeyi sağlar. Kısa vadeli bir kredide erken kapatma kararı için pencere zaten dardır; uzun vadeli bir kredide ise bu pencere geniş kalır ve ara ödeme çok daha uzun bir süre boyunca anlamlı bir faiz tasarrufu sağlamaya devam eder.

Faiz oranı ile vade birlikte seçilince tablo nasıl okunur?

Vade tek başına bir karar değişkeni değildir; faiz oranıyla birlikte aynı yönde çalışır. Aşağıdaki geniş tablo, 1.000.000 TL kredide beş faiz seviyesi ile beş vadenin birlikte nasıl bir çarpan ürettiğini gösteriyor.

Tablo şunu net biçimde gösteriyor: en kötü kombinasyon (uzun vade + yüksek faiz) en iyi kombinasyona (kısa vade + düşük faiz) göre çarpanı üç katından fazla büyütebiliyor. Vade ve faiz aynı yönde kötüleştiğinde etkiler toplanmıyor, çarpılıyor.

Bu çarpılma etkisi, vade kararının faiz pazarlığından ayrı düşünülemeyeceği anlamına gelir. Uzun bir vadeyi kabul etmeden önce faiz teklifini iyileştirmeye çalışmak, aynı vadeyi daha yüksek bir faizle kabul etmekten çok daha değerlidir; çünkü iki değişken birlikte kötüleştiğinde toplam maliyet doğrusal değil, katlanarak büyür.

Vade kararını gelir artışı beklentisiyle esnetmek mantıklı mı?

Bazı borçlular, gelirlerinin ileride artacağı beklentisiyle bugün uzun vade seçip taksiti düşük tutmayı, sonra ara ödemelerle borcu hızlandırmayı planlar. Bu strateji, gelir artışı gerçekten gerçekleşirse makul olabilir; ama gerçekleşmezse, başta seçilen uzun vadenin toplam faiz yükü olduğu gibi kalır. Bu yüzden strateji bir plan olarak baştan kabul edilmeli, garanti bir sonuç gibi görülmemelidir.

Vade kararını hangi tek soru basitleştirir?

Soru şudur: "Bu taksiti bütçem gerçekten zorlanmadan kaldırabiliyor muyum?" Cevap evetse, vadeyi mümkün olduğunca kısa tutmak toplam maliyeti düşürür. Cevap hayırsa, vadeyi uzatmak bir tercih değil bir zorunluluktur ve o durumda fazladan ödenen faiz, kredi erişiminin bedeli olarak görülmelidir. Konut değerinin uzun vadede nasıl seyredebileceğini genel hatlarıyla izlemek isteyenler resmî fiyat endeksini referans alabilir^[2]. Faiz ve masraf kalemlerinin toplamı için konut kredisi masrafları yazısına bakabilirsiniz.

Vade kararını verirken tabloya bakmak, sezgiyle karar vermekten her zaman daha güvenilirdir; çünkü sezgi taksitteki rahatlamayı fazla, toplam faizdeki büyümeyi ise az tahmin etme eğilimindedir. Bu yazıdaki tablolar, o iki eğilimi rakamlarla dengelemek için hazırlandı ve kendi kredi tutarınıza doğrudan uyarlanabilir.